土地探し～あわててあせらずじっくりとが良い土地に出会えるポイントです～
家を建てたいなと お考えになる前に、一番大切なことはその家を建てる土地を探すことです。どんな土地を選ぶかによって、その上に立つ家の姿は全く違います。家の大きさをはじめ、快適性、安全性、耐久性にも大きな影響を与えます。
土地の取得法はさまざまにありますので、ご紹介いたします。
土地の探し方
①工務店に相談
工務店を訪れるお客さんは、基本的に土地をお持ちの方で、その上に自由設計で家を建てて欲しいと考えている人です。
土地のない方が家を欲しいと思えば、分譲住宅を取得することになります。しかし、工務店も別会社で不動産仲介売買など行い、そういうお客さんのために土地を手当てしているところが数多くあります。
たとえば、売り建てといって、地元の地主さんと連携し、自社で建てるという約束を前提に、仲介手数料などもらわず、直に地主さんから安く土地を取得してもらい、家づくりを実行するケースもみられます。しかし、施工業者さんが決められてしまうので、その業者が採用している工法を確認しないと希望の住宅にはならないので必ず確認しましょう。
また、工務店は地元の不動産屋と密接なつながりを持っていることがよくあります。特に、駅前ではなく、住宅地の中に店舗や事務所があるような仲介専門の不動産屋は、地元密着の情報を多く持っていることが多く、掘り出し物が多いのも事実です。
②不動産屋さんに相談
当然ながら、不動産屋には、広告掲載前に、良い物件の情報が入ってくることがあります。住みたい地域が決
まったら、まずその地域の不動産屋をしらみつぶしにあたり、希望を正確に伝え、有用な情報をもらうようにします。
しかし、基本的に不動産屋さんは良いことしか言わないものです。そして、「今買わないと売れてしまう」、「もう、このような掘り出し物は出そうにありません」などと、契約を早めようと煽ってくることがありますが、決してそのペースには乗らないでください。
③ネットの情報で選択肢を広げる
最近では、ネット上で土地を検索する事が出来ます。
都道府県でエリアを絞り、その後沿線別に絞り込んで、予算や面積、駅までの歩分、角地かどうか、建築条件の有無、現状（更地か古家があるのか）、都市ガスや下水は整備されているのか、などの条件を入力すると、その条件に合う候補が一覧表示されるサイトがたくさん公開されています。その土地について、実際の売買はそのサイトに登録している不動産屋が行います。
そうなると、その不動産屋に直接赴き、担当者と必ず相対しましょう。そうすると、公開されている以外の様々な情報も取得できますので、より有効です。
④地主との直接交渉は・・・
個人間の取引で土地を取得する場合は、業者さんに中間マージンを支払わなくてよいので、安く手に入れることが可能というイメージが浮かんできますが、宅建の資格がない場合の取引ですと、手数料が不要な分だけ、重要事項の説明の必要はないということになります。
そうなると、全てが自己責任となります。
登記関係（所有権）をはじめ、土地における事故情報、以前の土地状況、建ぺい率・容積率、斜線規制、セットバックなどの住宅を建てる条件、地目や区域は何になっているか、測量は正確に行われているか等は、全て自分で調べなければなりません。やはら、掘り出し物であっても、土地に関しては個人間の取引は素人が手を出すものではないようです。
土地探しの注意点
どんな土地でも良いわけではありません。もちろん市街化調整区域では、家を建てられません。
さらに、建ぺい率や容積率、北側斜線、隣地境界線の状況、土地が接している道路幅なども正確に把握していなければ、希望通りの家を建てるための土地を取得することはできません。ガスや水道の引込み工費費用も別途かかります。
そして、地盤に十分な強さがなければ、不同沈下等が起きてしまい、どんなに良い条件でも何の意味もありません。こうした点を見逃すと、土地を取得したあとに思わぬ出費がかさんでしまいます。
さらに、どんな環境の中にある土地であるかを確認しないと、家を建てた後に不便な思いや、日照不足、騒音などに悩まされることにもなります。そうならないように、事前の確認を怠らないようにして下さい。
①天気の良い日ばかりではなく、風雨の強い日にも行ってみましょう。水はけや風の流れなどで、晴れた日とはまったく違った印象になることもあります。造成地については、特に水はけの善し悪しを注意しましょう。
②土地の形に注意しましょう。幅員が4ｍ以上の広さで接道していないと、建築が不可となります。まった、都市計画道路の予定に入っていて家の前が2ｍ削られる予定になっているというケースもあります。
一般的に、南側が道路に面している土地に人気がありますが、北側斜線を十分に確保できないと希望どおりの大きさや間取りの家には実現できません。
③自治体が行う開発計画の有無も調べましょう。業者は当然そういう情報を取得していますが、個人で土地探しをすると、悪質な地主にだまされることのありますので十分注意して下さい。
また、以前は、どのような土地であったのかを確認しましょう。例えば、水田だった土地では土地改良に相当の費用がかかります。
さらに、役所で「防災マップ」を確認してください。液状化になりやすい土地、地震の震度、水害に遭いやすい地域などよく分かります。
④交通網の整備を確認しましょう。駅までバスはあるものの本数が少なければ車と駐車スペースを確保しないといけませんので、土地の大きさにも影響が出ます。
また周辺施設のについても確認しましょう。最寄りの駅からどのくらい離れているかだけでなく、周りにはスーパーやコンビニ、病院などがあるかないかで、暮らし易さが大きく変わります。
⑤電波障害になるようなところがあります。高層ビルの側であるにも拘らず、共同アンテナを設置していないため、家を建てた後テレビ等の電波に影響が出ることがあります。そうなると光回線などでしかテレビが見られなくなります。
「市街化区域」と「市街化調整区域」
市街化区域とは、都市計画法に基づき指定され、既に市街地になっている区域や公共施設の整備等を行い、積極的に市街地をつくっていく区域です。
これに対し、市街化調整区域は、市街化区域と対をなすもので、市街化を抑制すべき区域です。開発行為や都市施設の整備は原則として抑制されるため、新たに建築物を建てたり、増築したりが出来ない地域です。
＜日本住宅新聞H22.4.25号記事抜粋＞
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