既存住宅の価値を高める長期優良住宅化
建築資材高騰や土地価格上昇など、住宅取得を取り巻く状況が厳しくなってきている昨今。
新築をあきらめ、既存住宅の購入に舵を切るお施主様もいらっしゃることだろう。
ただ、日本の住宅ストックのうち、居住中の住宅は約5000万戸あるが、平成31年度時点で現行基準の断熱性能を満たしているのは約13%程度。
こうした点を理由に、既存住宅の取得に悩む方がいらっしゃるのもまた事実だ。
とはいえ、仮に現行の新築基準に届いていない既存物件であっても、適切なリフォームを行えば同等以上の性能を持つことは可能。
工務店はこうしたニーズを見逃さず、できることならばお施主様の資産価値を守るためにも、長期優良住宅レベルのリフォームを提案したい。
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置講じられた優良な住宅で、以下の措置を求めている。それは①長期に使用するための構造及び設備を有していること、②居住環境等への配慮を行っていること、③一定面積以上の住戸面積を有していること、④維持保全の期間、方法を定めていること、⑤自然災害への配慮を行っていること――という5つの措置だ。
住まいを長期優良住宅仕様にすることのメリットは複数あるが、特に大きいのが経済的なメリット。
例えば令和7年12月31日までに長期優良住宅を取得する場合、フラット35Sやフラット35リノベのプランによっては借入金利を引き下げることが可能だ。
さらに令和7年12月31日までに入居した場合、既存住宅のリフォームに関わる税の特例措置が拡充される。
また、令和8年3月31日までに対象の工事が行われた場合、固定資産税の一定割合が減額される制度も設置。
この他、地震保険の割引なども受けられる。
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」という補助制度もおさえておきたい。
この事業は、インスペクションの実施、維持保全計画の作成、工事後の耐震性と劣化対策、省エネルギー性の確保を条件に、長期優良住宅化リフォーム工事の1/3を補助するもの。
長期優良住宅に限らず、省エネリフォームを行う際には初期投資が必要となるが、これにより住宅のエネルギー効率が向上し、長期的にはコスト削減が期待できる。
なお、同事業は、随時交付申請を受け付ける「通年申請タイプ」と事前に公募・採択を行った上で交付申請を受け付ける「事前採択タイプ」の2つを用意。
ただ残念ながら同事業のうち、「通年申請タイプ」の「評価基準型」は予算が上限に達したことから、今年度の交付申請受付を締め切っているので注意しよう。
また、住まいが長期優良住宅として認定を受けるには、耐震や断熱などの性能面で一定の基準をクリアしなければならない。
そのため、お施主様の日々の暮らしの快適さや安全などに寄与することが期待される。
断熱性能向上は光熱費の削減につながるため、長期的にはランニングコスト削減にも役立つ。
さらに住まいが長持ちするということは新たな資源の消費が抑えられることにもつながる。
長期優良住宅はお施主様の住環境に高い経済性と暮らしの質をもたらし、持続可能な社会の実現に貢献できる魅力ある制度といえるだろう。
認定を受けるには
では、改めて既存の住まいが長期優良住宅として認定を受けるには何をすればよいだろうか。既存住宅を増改築して長期優良住宅の認定を取得する場合の流れを見てみよう。
はじめに登録住宅性能評価機関に対し「長期使用構造等であるかの確認の申請」を行い、長期優良住宅建築等計画の認定基準への適合性を審査してもらうとよいだろう。無事、「確認書の交付」を受けた後、必要な添付図書を添えて「所管行政庁に認定申請」を行い「認定/着工」を行う。
さらに工事完了後には、原則として認定を受けた計画に基づいて工事が完了した旨の報告が必要となる。
加えて、「維持保全計画に基づく点検」、「(必要に応じて)調査・修繕・改良」に取り組み、最後に「記録の作成・保存」するというのが一般的な流れだ。
もちろん申請に当たっては住宅が一定の基準を上回った性能を保持していなければならない。
一戸建ての既存住宅を長期優良住宅として認定されるためには性能面で㋑劣化対策、㋺耐震性、㋩省エネルギー性、㋥維持管理・更新の容易性――の性能項目を満たすことが求められる。
さらに加えて㋭居住環境、㋬住戸面積、㋣維持保全計画、㋠災害配慮――の基準をクリアしなければならない。
なお、これまで既存住宅は増築・改築する場合のみ認定を取得することができた。
だが、令和4年10月1日から制度が改正。これら増改築工事を行わなくても基準を満たす既存住宅であれば、長期優良住宅の認定が受けられるルートが用意された。
こうした中、令和5年度は増改築により認定取得を受けた既存住宅が「一戸建てその他」で169件、「共同住宅等」で7件。
改修を経ずに認定を受けた既存住宅が「一戸建てその他」で69件、「共同住宅等」で7件となっている。
一見すると時間と手間がかかる既存住宅の長期優良住宅リフォームだが、お施主様にとって多くのメリットがあるのは先述のとおり。
お施主様にアピールできる様々なメリットや補助制度が設けられているので、是非自社の武器として手掛けてほしい。
日本住宅新聞提供記事(2024年10月5日号)
詳しくは、NJS日本住宅新聞社ホームページにてご確認下さい。
http://www.jyutaku-news.co.jp