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適正な 中古住宅市場実現へ

 

 

 「フロー」から「ストック」へと住宅政策が大きく転換するなか、これまで具現化への道筋が見えていなかった「中古住宅流通の活性化」策が、ようやく本格化しそうだ。政府は新成長戦略で中古住宅流通やリフォーム市場を10年後までに倍増する方針を打ち出した。国土交通省は。いわゆるリフォーム瑕疵保険を利用した住宅が、工事後にいくらで売買されたかといった情報を収集し、分析結果をまとめる。。収集した情報は公表する考え。現在、中古住宅は不動産業者が価格を事実上決定しているといわれるが、内外装や水廻りの棟の改修に評価が傾きがち。今後、例えば地域工務店が手掛けたより良いリノベーション住宅ほど高く売買されるといった、適正価格による本格的な中古住宅市場が期待させる。

 

 

既存住宅流通活性化事業制度利用の例 

NJS220625.jpg 国交省は、本年度から「既存住宅流通活性化等事業」をスタートした。工務店などがリフォーム工事や既存住宅の流通事業を行う場合に、瑕疵担保保険法人による検査や履歴情報の登録・蓄積、瑕疵保険への加入等を実施する者に対して、リフォーム工事費の一部を助成するもので、住宅ストックの品質向上と中古住宅の流通を活性化させることを狙っている(第1期募集は終了)。国交省では同事業に採択された事業者を対象にアンケートを実施しており、リフォーム工事が市場での評価にどの様につながるかなどを把握しし、活性化対策につなげる。

 政府も、18日にまとめた新成長戦略で「ストック重視の住宅政策への転換」を改めて打ち出した。工程表では、2020年までに、中古住宅流通市場を現在の4兆円から8兆円に、リフォーム市場を6兆円から12兆円に、それぞれ倍増するとした目標を掲げた。

 新成長戦略では、住宅を「良いものをつくって、きちんと手入れして、長く使う」という観点に立ち、

「1000兆円の住宅、土地等実物資産の有効活用を図る必要がある」と強調。

そのため、

▽数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設

▽適正な維持管理

▽消費者が安心して適切なリフォームを行える市場環境の整備を図る

―としている。

 

 そのほか、高齢者向けの生活支援サービスや医療・福祉サービスと一体となった住宅供給の拡大、リバースモーゲージの拡充・活用促進などによる「高齢者の資産の有効活用」、「地域材等を利用した住宅・建築物の供給促進」等を通じて、市場規模の倍増と良質な住宅ストックの形成を図るとした。耐震改修についても、20年までに耐震性が不十分な住宅の割合を5%に下げる。

 市場倍増に向けた施策としては、来年度に中古・リフォーム市場整備のための「総合プラン」を策定・実施。

内容としては、

①建物検査・住宅履歴情報の徹底した普及

②中古住宅価格査定・情報提供の仕組整備

③既存不適格等に係る住宅・建築関連制度の見直し

―などを実施するとしている。さらに、本年度内に「住生活基本計画」も見直す考えだ。

 

 

 

 <日本住宅新聞H22.6.25号記事抜粋>



工務店不滅論

 地域に根差した地場工務店は絶対に必要だ。地域住民の安全と安心のために、さらに地域社会を豊かにするためにも、なくてはならない存在である。それなのに、なぜか地域工務店に元気がなく消えていく。方向が見えないからだ。土壌が悪く、根っこが弱いからだ。

 木造住宅がある限り、地域に根差した工務店は絶対になくしてはならないという視点で今回から数回にわたって地域に根差す、地場工務店不滅論を探ってみたい。

 

地域住民の命と財産を守る役割

 

NPO法人住まいの構造改革推進協会の鈴木芳郎理事が「東海耐震マイスター倶楽部」設立総会の基調講演で地域に根差す工務店の役割と題して次のように語り注目された。前段で、阪神・淡路大震災の被害地の中心であった神戸市長田地区で工務店を営んでいた社長の話に触れた後のこと―。

「木造住宅は、木材を切断することによって人の命を助けることも奪うこともできる。木造の構造をしっかり理解していれば、どこを切断したら助けることが出来るか瞬時に判断する事が出来る。地震発生後、十数分の間に多くの命を助けることが出来るのは、住宅の構造を理解し、道具がそろっている工務店であり、その工務店が救助のリーダーになることである。(略)、工務店は住まいを作るだけでなく、地域に根差し、地域住民の命を守るために、与えられた社会的役割と存在価値を認識し、日ごろの情報収集と知識力・技術力・判断力に磨きをかけて欲しい」

 

 これは同様に大手ハウスメーカーにも言ってほしい所だが、設立総会では工務店対象であったことから「工務店の役割」で終わってしまった。

 鈴木理事が言うように正に地域に根差した工務店は、地域社会に根ざさなければならない理由があり、役割があるということである。

 「金儲け」や「利益追及」「経営者欲望満足」のためにのみ、住宅事業を行ってはいけない、ということである。また日本は地震や台風・火災等の災害大国であるだけに、地域住民の命を守らなければならない役割があるということである。そういう意味で地域に消防団や町医者が必要なように、地場工務店も必要不可欠ま存在なのである。

これだけは「イザ、地震対策」「イザ、火事対策」という災害時災害復興のためだけの要員としてのみとられがちだが、当然その役割は大であり、そのために、絶対になくてはならない存在であるが、その他にも日頃の工務店経営の役割は大であるを忘れてはならない。

それは何か。

「災害に強い家づくりだけでなく、住宅貧乏から解放させ、豊かな住生活、幸せな家庭生活を生み出す工場となる家を作ること」。そして「日頃、地域住民が安心・安全に暮らせる街守り、家守りをする工務店力(一社で不可能なら数社またはグループで)をもたなければならない、ということである。

 

「子供が外で遊べない地域社会」

「年寄りの散歩もままならない地域社会」

「老人の孤独死が増えている」

 こんな地域社会になってきているのはどうしてなのか。

 それは「地域社会の安全・安心を守る地場工務店」が少なくなり、元気がなくなってきたからではないか。

 また、住宅資材の工業化・新建材・ユニット化によって建築職人をゲンゾウ大工化させ、職人の希望をなくし、元気を奪ってきたからではないか。

 このまま対応策に力を入れないと建築大工減少を止めることはできない。この減少を国を挙げて根本的に止める対策を打ち出さないかぎり住宅事業界だけでなく豊かな国づくりも望めそうもない。

 

住宅に関する人は、「家づくりは人づくり・国づくり」であることを強く認識して欲しいのである。

 

 

建築大工の減少著しい 30才未満が7万人以下に

 

それでは建築大工人口動向と工務店数の動向を見てみよう。

 

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別表のとおり、建築大工も工務店数も確実に減少している。

物づくり工務店(商務店ではない)にとってなくてならない建築大工が平成17年の総務省調査によると53万9,868人と平成7年調査時に比べ22万1,954人(29%強)の減少。昭和60年に比べ26万5,921人(33%)もの減少となっている。年齢別で見るとさらに悪く

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なっている。

 20才以上が平成17年には、平成2年の3分の1以下の6,000人を切り、30才以下は10年前に比べ33%も減少、同時に高齢化が進み、平均年齢が48.7才と高くなってきている。

 一方、工務店数はどうか。工務店の定義がないため工務店という調査項目はないが、総務省の統計分類では、木造建築工事業所と建築工事業所の一部が入るものと見られる。木造建築工事業は「主として木造建築物のみを完成する事業所をさす」としており寺社建築会社を除いて住宅建築請負の木造工務店と見て良い。それだけでも別表のとおり、平成18年調査では平成13年に比べて約9,000社(実質8,910事業所)も減少している。

 「建築工事業について総務省の定義は「木造のみでなくRC・S造等の建築物を完成する事業所」となっており、木造以外にRC造・S造建築を中心にやっている事業所で、工務店と呼ばれる事業所も数%含まれているとみて良い。特に木造規制の強い沖縄や大都市圏の防災地域にいる工務店の多くは、木造もやるが非木造の請負が多い兼業の事業所である。この分野の事業所も別表のとおり大幅な減少を示している。

 平成13年に比べ、5年後の平成18年には3,617事業所も減少。平成3年に比べれば8,476事業所も消えている。

 工務店の定義はないものの、弊社の読者対象としている工務店の概念(都内や大阪市内の工務店の多くはRC,S造が多くなっているものも含め)の中には、木造中心ではあるが、地域性によってRC・S造も建築に取り組まなければならない建築業者も入ってくるため「工務店数」という場合、この「建築工事業所」の中から、約10%位は「工務店」の範疇に入れても良いではないか、と見ている。従って我が国の工務店数は、ざっと86,756事業所(83,676+8,080)となる。建築リフォーム事業所まで入れるともっと増える形になるが、いずれにしても、全体の傾向として、工務店の減少は年々、進んでいる事は間違いない。

 この減少傾向の原因の一つに新築住宅着工数の減少に伴う過当受注競争があげられるが、「新築量が減少したから」「受注競争に負けたから」と言って「倒産しても仕方がなかった」という訳にはいかないのが住宅業界の特質なのだ。

 また受注競争において「勝ち・負け」はあっても「住宅の質は、受注の勝ち負けだけで決めれない」という特質があるという事である。

 それは「家には人をつくる」というパワーがあるからだ。

 

家づくりを軽く見てはいけない

命を担保にしてまで持つマイホーム=「住宅」。

 

工務店やハウスメーカーにとっていの一棟は何棟分の1か何百棟分の1か、大手ハウスメーカーになると何万棟分の1の価値しかないのが、お客にとっては、長期住宅ローンを組み生命保険をかけて求める「命がけそのもの」の一棟である。それだけに重く、大きな買い物であるだけに、受注競争(営業力)や営業テクニックで、住宅受注のを決めるのではなく「住まい手」とプロの「つくり手」が、同じ目線で住宅の持つ役割・目的・影響力等を考慮し、予算をにらみ協働で「幸せをもたらす工場」としての住宅をつくっていくべきではないだろうか。

次回は、大工・工務店の減少の背景に新設住宅着工量との関係もあるので、その点から論じてみたい。

 

工務店数もの大幅減  食い止めなければ大変

 

<日本住宅新聞H22.6.25記事抜粋>



3月8日から窓の断熱改修等の「エコリフォーム」等を対象として、様々な商品やサービスと交換できる、住宅エコポイント制度の申請受付が始まりました。

他方、住宅リフォームに関しては、ずさんな工事や過大な工事費用の請求等による、消費者トラブルの増加も指摘されています。

このような状況を踏まえ、国土交通省では4月から、住宅エコリフォームによる消費者被害の防止を図るための新たな取り組みを開始しました。

具体的な支援策としては、次の3つがあげられています。

 

◆リフォーム瑕疵保険

建築士による検査と保証がセットになった、住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備するとともに、

保険に加入している工事業者のリストを公開

 

◆リフォーム見積相談制度

(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積に関する無料相談を受け付ける。

 

◆弁護士等による無料の専門家相談制度

全国各地の弁護士会で、弁護士や建築士が無料で対面の相談を受け付ける。

今後、消費者庁とも連携して、全国の消費生活センターにおいても情報提供を行う予定としており、リフォームに関するマイナスイメージの払拭を目指しています。

 

住宅リフォームに関する消費者支援について

【リフォーム瑕疵保険】

○リフォーム工事に欠陥が見つかった場合の修理費用をまかなう為の保険がご利用頂けます。                工事業者が倒産した場合でも保険金を受け取れます。

○保険は、国土交通大臣から指定された住宅専門の保険会社(保険法人)が建築士による現場検査を行った上で     引き受けます。

○加入手続きは工事業者が行いますので、保険を御希望の場合は、契約前に工事業者に確認してください。

【リフォーム見積相談制度】

○(財)住宅リフォーム・紛争処理センターで、お考えのリフォームや工事業者から提示された見積に関する相談を     無料でお受けします。

【住宅リフォームに関する弁護士や建築士による無料の専門家相談制度】

○最寄りの弁護士会で、弁護士と建築士が対面の相談を無料で行います。

○まずは(財)住宅リフォーム・紛争処理センターにご相談下さい。

※住宅性能評価を受けた住宅又は住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅であれば、リフォームに関する事に     限らず無料の専門家集団ご利用いただけます。

 資料)国土交通省「住宅リフォームをお考えの皆様へ」(平成22年3月19日発表)

 

<ハウジングニュース記事掲載>

 



 1.長期優良住宅に求められる「住宅履歴情報」とは何か

 

 国土交通省より長期優良住宅の認定状況が公表されていますが、2月単月で5,854戸、昨年6月からの累計では49,958戸となり、9カ月で5万戸に及ぶ長期優良住宅が認定されたことになります。

 

認定状況をもう少し詳しく見ると、

■利用関係別  :戸建住宅が中心(共同住宅は1割程度)

■エリア別     :おおむね偏りなく分布(1,000戸超が18県)

■業態別     :大手住宅メーカーが中心(採用率9割も)

という特徴が指摘出来ます。つまり、戸建て住宅中心に、全国的に普及は進んでいますが、

大手住宅メーカーでの採用が多く、地域住宅会社はやや出遅れているという印象です。

 

 長期優良住宅の認定条件としては、

①設備仕様面での対応   :耐震性、耐久性、省エネ、維持管理、面積等

②住宅履歴情報の保存  :設計、施工、維持管理、権利及び資産等に関する情報

に大きく分けられます。

 

設備仕様面では、性能表示制度に沿った対策が求められますが、更に「住宅履歴情報」の作成・保存という点にも注意が必要です。

これは「いえかるて」という愛称で呼ばれるもの、「いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったか」を記録した、住まいの履歴書のようなものです。

具体的なイメージとしては、下表にまとめたように、新築段階と維持管理段階における、住宅に関する書類や図面の記録・保存が必要となります。

原則として、住宅所有者の責任で蓄積・活用すべきものですが、住宅会社としてもこれらを意識した対応が求められます。

●「住宅履歴情報」の具体的な例

新築段階建築確認地盤調査、建築確認、工事監査、完了検査、開発行為に係る書類や図面
住宅性能評価設計住宅性能評価、建設住宅性能評価(新築)に係る書類や図面
長期優良住宅認定認定手続きのために作成される書類や図面
新築工事関係住宅の俊工時とそれまでに作られた書類や図面
維持管理段階維持管理計画メンテナンスプログラム等
点検・診断自主点検、サービス点検、法定点検、住宅診断に係る書類や図面等
修繕

計画修繕、その他の修繕に係る書類や図面

リフォーム・改修性能、仕様等の向上のためのリフォーム・改修工事に係る書類や図面
認定長期優良住宅の維持保全保存が義務付けられている維持管理の記録等
性能評価建設住宅評価(既存)に係る書類や図面

 資料)住宅履歴情報整備検討委員会の公開資料より(戸建住宅・マンション専有部の場合)

 

 

2.安心・長寿命化を実現する「住まいの総合管理サービス」を開始

 

 このような動きをふまえて、パナソニック電工では、長期優良住宅時代における、住まいの安心・長寿命化を実現するために、業務提携した株式会社エプコと連携して、住宅の維持管理やリフォームが適切に行われる仕組みを規格開発しました。

 

■履歴管理           :パナソニック電工が「いえかるて」を保管

                   インターネット上で「いえかるて」閲覧も可能

■設備配管図          :維持管理対策等級3に対応する図面を作成

■コールセンター対応   :24時間365日コールセンターが対応

               :トラブル急行サービスも利用可能

 

住宅の維持管理に不可欠な「住宅履歴情報(愛称:いえかるて)」を住宅会社にかわって保管する「履歴管理」業務を中心に、住宅の維持管理対策の為の「設備配管図」の作成業務や、一般施主に対する24時間365日対応可能な「コールセンター」業務などを組み合わせて、「住まいの総合管理サービス」としてとして提供するものです。

 設備配管図の作成や履歴情報の保管という、手間のかかる業務を支援することで、住宅会社の負担を軽減するとともに、コールセンター対応や水漏れなど急を要するトラブルにも対応できるシステムとして、アフターメンテナンス面で差別化を図ります。

ます、全国のパナソニックビルダーズグループ加盟店による、オリジナル耐震住宅工法「テクノストラクチャー」新築戸建一戸建て住宅で先行して運用を開始し、その後、リファインショップなどにも同サービスの提供を開始する予定としています。



 平成22年5月末時点での同事業の実施状況について国交省から発表がありました。

1.住宅エコポイントの申請状況
   (1)平成22年5月の合計

 [1]新築
4,641戸
 [2]リフォーム
17,407戸
 [3]合計
22,048戸


   (2)申請受付開始からの累計

 [1]新築
6,911戸
 [2]リフォーム
35,220戸
 [3]合計
42,131戸


2.住宅エコポイントの発行状況
   (1)平成22年5月の合計

 [1]新築
1,932戸
( 579,600,000ポイント)
 [2]リフォーム
16,829戸
( 724,560,000ポイント)
 [3]合計
18,761戸
(1,304,160,000ポイント)

   (2)申請受付開始からの累計

 [1]新築
2,301戸
( 690,300,000ポイント)
 [2]リフォーム
19,978戸
( 858,419,000ポイント)
 [3]合計
22,279戸
(1,548,719,000ポイント)
 

 

 

国土交通省発表資料より



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052-689-5551