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 自立循環型住宅研究会関東支部は本年度から年４回の「関東ゼミ」を開催している。

９月２１日の第３回ゼミでは、６社が分析した事例を報告した。

各社の報告で共通していたのが、夜間に外気温度が下がっても室内温度が下がらないという課題だ。

 

詳しくは、へ

 

＜日本住宅新聞　9/25号記事＞ 

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適正な 中古住宅市場実現へ

 

 

　「フロー」から「ストック」へと住宅政策が大きく転換するなか、これまで具現化への道筋が見えていなかった「中古住宅流通の活性化」策が、ようやく本格化しそうだ。政府は新成長戦略で中古住宅流通やリフォーム市場を10年後までに倍増する方針を打ち出した。国土交通省は。いわゆるリフォーム瑕疵保険を利用した住宅が、工事後にいくらで売買されたかといった情報を収集し、分析結果をまとめる。。収集した情報は公表する考え。現在、中古住宅は不動産業者が価格を事実上決定しているといわれるが、内外装や水廻りの棟の改修に評価が傾きがち。今後、例えば地域工務店が手掛けたより良いリノベーション住宅ほど高く売買されるといった、適正価格による本格的な中古住宅市場が期待させる。

 

 

既存住宅流通活性化事業制度利用の例 

　国交省は、本年度から「既存住宅流通活性化等事業」をスタートした。工務店などがリフォーム工事や既存住宅の流通事業を行う場合に、瑕疵担保保険法人による検査や履歴情報の登録・蓄積、瑕疵保険への加入等を実施する者に対して、リフォーム工事費の一部を助成するもので、住宅ストックの品質向上と中古住宅の流通を活性化させることを狙っている（第1期募集は終了）。国交省では同事業に採択された事業者を対象にアンケートを実施しており、リフォーム工事が市場での評価にどの様につながるかなどを把握しし、活性化対策につなげる。

　政府も、18日にまとめた新成長戦略で「ストック重視の住宅政策への転換」を改めて打ち出した。工程表では、2020年までに、中古住宅流通市場を現在の4兆円から8兆円に、リフォーム市場を6兆円から12兆円に、それぞれ倍増するとした目標を掲げた。

　新成長戦略では、住宅を「良いものをつくって、きちんと手入れして、長く使う」という観点に立ち、

「1000兆円の住宅、土地等実物資産の有効活用を図る必要がある」と強調。

そのため、

▽数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設

▽適正な維持管理

▽消費者が安心して適切なリフォームを行える市場環境の整備を図る

―としている。

 

　そのほか、高齢者向けの生活支援サービスや医療・福祉サービスと一体となった住宅供給の拡大、リバースモーゲージの拡充・活用促進などによる「高齢者の資産の有効活用」、「地域材等を利用した住宅・建築物の供給促進」等を通じて、市場規模の倍増と良質な住宅ストックの形成を図るとした。耐震改修についても、20年までに耐震性が不十分な住宅の割合を5％に下げる。

　市場倍増に向けた施策としては、来年度に中古・リフォーム市場整備のための「総合プラン」を策定・実施。

内容としては、

①建物検査・住宅履歴情報の徹底した普及

②中古住宅価格査定・情報提供の仕組整備

③既存不適格等に係る住宅・建築関連制度の見直し

―などを実施するとしている。さらに、本年度内に「住生活基本計画」も見直す考えだ。

 

 

 

 ＜日本住宅新聞H22.6.25号記事抜粋＞

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工務店不滅論

　地域に根差した地場工務店は絶対に必要だ。地域住民の安全と安心のために、さらに地域社会を豊かにするためにも、なくてはならない存在である。それなのに、なぜか地域工務店に元気がなく消えていく。方向が見えないからだ。土壌が悪く、根っこが弱いからだ。

　木造住宅がある限り、地域に根差した工務店は絶対になくしてはならないという視点で今回から数回にわたって地域に根差す、地場工務店不滅論を探ってみたい。

 

地域住民の命と財産を守る役割

 

NPO法人住まいの構造改革推進協会の鈴木芳郎理事が「東海耐震マイスター倶楽部」設立総会の基調講演で地域に根差す工務店の役割と題して次のように語り注目された。前段で、阪神・淡路大震災の被害地の中心であった神戸市長田地区で工務店を営んでいた社長の話に触れた後のこと―。

「木造住宅は、木材を切断することによって人の命を助けることも奪うこともできる。木造の構造をしっかり理解していれば、どこを切断したら助けることが出来るか瞬時に判断する事が出来る。地震発生後、十数分の間に多くの命を助けることが出来るのは、住宅の構造を理解し、道具がそろっている工務店であり、その工務店が救助のリーダーになることである。（略）、工務店は住まいを作るだけでなく、地域に根差し、地域住民の命を守るために、与えられた社会的役割と存在価値を認識し、日ごろの情報収集と知識力・技術力・判断力に磨きをかけて欲しい」

 

　これは同様に大手ハウスメーカーにも言ってほしい所だが、設立総会では工務店対象であったことから「工務店の役割」で終わってしまった。

　鈴木理事が言うように正に地域に根差した工務店は、地域社会に根ざさなければならない理由があり、役割があるということである。

　「金儲け」や「利益追及」「経営者欲望満足」のためにのみ、住宅事業を行ってはいけない、ということである。また日本は地震や台風・火災等の災害大国であるだけに、地域住民の命を守らなければならない役割があるということである。そういう意味で地域に消防団や町医者が必要なように、地場工務店も必要不可欠ま存在なのである。

これだけは「イザ、地震対策」「イザ、火事対策」という災害時災害復興のためだけの要員としてのみとられがちだが、当然その役割は大であり、そのために、絶対になくてはならない存在であるが、その他にも日頃の工務店経営の役割は大であるを忘れてはならない。

それは何か。

「災害に強い家づくりだけでなく、住宅貧乏から解放させ、豊かな住生活、幸せな家庭生活を生み出す工場となる家を作ること」。そして「日頃、地域住民が安心・安全に暮らせる街守り、家守りをする工務店力（一社で不可能なら数社またはグループで）をもたなければならない、ということである。

 

「子供が外で遊べない地域社会」

「年寄りの散歩もままならない地域社会」

「老人の孤独死が増えている」

　こんな地域社会になってきているのはどうしてなのか。

　それは「地域社会の安全・安心を守る地場工務店」が少なくなり、元気がなくなってきたからではないか。

　また、住宅資材の工業化・新建材・ユニット化によって建築職人をゲンゾウ大工化させ、職人の希望をなくし、元気を奪ってきたからではないか。

　このまま対応策に力を入れないと建築大工減少を止めることはできない。この減少を国を挙げて根本的に止める対策を打ち出さないかぎり住宅事業界だけでなく豊かな国づくりも望めそうもない。

 

住宅に関する人は、「家づくりは人づくり・国づくり」であることを強く認識して欲しいのである。

 

 

建築大工の減少著しい　30才未満が7万人以下に

 

それでは建築大工人口動向と工務店数の動向を見てみよう。

　

別表のとおり、建築大工も工務店数も確実に減少している。

物づくり工務店（商務店ではない）にとってなくてならない建築大工が平成17年の総務省調査によると53万9,868人と平成7年調査時に比べ22万1,954人（29％強）の減少。昭和60年に比べ26万5,921人（33％）もの減少となっている。年齢別で見るとさらに悪く

なっている。

　20才以上が平成17年には、平成2年の3分の1以下の6,000人を切り、30才以下は10年前に比べ33％も減少、同時に高齢化が進み、平均年齢が48.7才と高くなってきている。

　一方、工務店数はどうか。工務店の定義がないため工務店という調査項目はないが、総務省の統計分類では、木造建築工事業所と建築工事業所の一部が入るものと見られる。木造建築工事業は「主として木造建築物のみを完成する事業所をさす」としており寺社建築会社を除いて住宅建築請負の木造工務店と見て良い。それだけでも別表のとおり、平成18年調査では平成13年に比べて約9,000社（実質8,910事業所）も減少している。

　「建築工事業について総務省の定義は「木造のみでなくRC・S造等の建築物を完成する事業所」となっており、木造以外にRC造・S造建築を中心にやっている事業所で、工務店と呼ばれる事業所も数％含まれているとみて良い。特に木造規制の強い沖縄や大都市圏の防災地域にいる工務店の多くは、木造もやるが非木造の請負が多い兼業の事業所である。この分野の事業所も別表のとおり大幅な減少を示している。

　平成13年に比べ、5年後の平成18年には3,617事業所も減少。平成3年に比べれば8,476事業所も消えている。

　工務店の定義はないものの、弊社の読者対象としている工務店の概念（都内や大阪市内の工務店の多くはRC,S造が多くなっているものも含め）の中には、木造中心ではあるが、地域性によってRC・S造も建築に取り組まなければならない建築業者も入ってくるため「工務店数」という場合、この「建築工事業所」の中から、約10％位は「工務店」の範疇に入れても良いではないか、と見ている。従って我が国の工務店数は、ざっと86,756事業所（83,676+8,080）となる。建築リフォーム事業所まで入れるともっと増える形になるが、いずれにしても、全体の傾向として、工務店の減少は年々、進んでいる事は間違いない。

　この減少傾向の原因の一つに新築住宅着工数の減少に伴う過当受注競争があげられるが、「新築量が減少したから」「受注競争に負けたから」と言って「倒産しても仕方がなかった」という訳にはいかないのが住宅業界の特質なのだ。

　また受注競争において「勝ち・負け」はあっても「住宅の質は、受注の勝ち負けだけで決めれない」という特質があるという事である。

　それは「家には人をつくる」というパワーがあるからだ。

 

家づくりを軽く見てはいけない

命を担保にしてまで持つマイホーム＝「住宅」。

　

工務店やハウスメーカーにとっていの一棟は何棟分の1か何百棟分の1か、大手ハウスメーカーになると何万棟分の1の価値しかないのが、お客にとっては、長期住宅ローンを組み生命保険をかけて求める「命がけそのもの」の一棟である。それだけに重く、大きな買い物であるだけに、受注競争（営業力）や営業テクニックで、住宅受注のを決めるのではなく「住まい手」とプロの「つくり手」が、同じ目線で住宅の持つ役割・目的・影響力等を考慮し、予算をにらみ協働で「幸せをもたらす工場」としての住宅をつくっていくべきではないだろうか。

次回は、大工・工務店の減少の背景に新設住宅着工量との関係もあるので、その点から論じてみたい。

 

工務店数もの大幅減　　食い止めなければ大変

 

＜日本住宅新聞H22.6.25記事抜粋＞

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土地探し～あわててあせらずじっくりとが良い土地に出会えるポイントです～

　

家を建てたいなと お考えになる前に、一番大切なことはその家を建てる土地を探すことです。どんな土地を選ぶかによって、その上に立つ家の姿は全く違います。家の大きさをはじめ、快適性、安全性、耐久性にも大きな影響を与えます。

　土地の取得法はさまざまにありますので、ご紹介いたします。

 

土地の探し方

①工務店に相談

　工務店を訪れるお客さんは、基本的に土地をお持ちの方で、その上に自由設計で家を建てて欲しいと考えている人です。

　土地のない方が家を欲しいと思えば、分譲住宅を取得することになります。しかし、工務店も別会社で不動産仲介売買など行い、そういうお客さんのために土地を手当てしているところが数多くあります。

　たとえば、売り建てといって、地元の地主さんと連携し、自社で建てるという約束を前提に、仲介手数料などもらわず、直に地主さんから安く土地を取得してもらい、家づくりを実行するケースもみられます。しかし、施工業者さんが決められてしまうので、その業者が採用している工法を確認しないと希望の住宅にはならないので必ず確認しましょう。

　また、工務店は地元の不動産屋と密接なつながりを持っていることがよくあります。特に、駅前ではなく、住宅地の中に店舗や事務所があるような仲介専門の不動産屋は、地元密着の情報を多く持っていることが多く、掘り出し物が多いのも事実です。

 

②不動産屋さんに相談

当然ながら、不動産屋には、広告掲載前に、良い物件の情報が入ってくることがあります。住みたい地域が決

まったら、まずその地域の不動産屋をしらみつぶしにあたり、希望を正確に伝え、有用な情報をもらうようにします。

　しかし、基本的に不動産屋さんは良いことしか言わないものです。そして、「今買わないと売れてしまう」、「もう、このような掘り出し物は出そうにありません」などと、契約を早めようと煽ってくることがありますが、決してそのペースには乗らないでください。

 

③ネットの情報で選択肢を広げる

　最近では、ネット上で土地を検索する事が出来ます。

　都道府県でエリアを絞り、その後沿線別に絞り込んで、予算や面積、駅までの歩分、角地かどうか、建築条件の有無、現状（更地か古家があるのか）、都市ガスや下水は整備されているのか、などの条件を入力すると、その条件に合う候補が一覧表示されるサイトがたくさん公開されています。その土地について、実際の売買はそのサイトに登録している不動産屋が行います。

　そうなると、その不動産屋に直接赴き、担当者と必ず相対しましょう。そうすると、公開されている以外の様々な情報も取得できますので、より有効です。

 

④地主との直接交渉は・・・

　個人間の取引で土地を取得する場合は、業者さんに中間マージンを支払わなくてよいので、安く手に入れることが可能というイメージが浮かんできますが、宅建の資格がない場合の取引ですと、手数料が不要な分だけ、重要事項の説明の必要はないということになります。

　そうなると、全てが自己責任となります。

登記関係（所有権）をはじめ、土地における事故情報、以前の土地状況、建ぺい率・容積率、斜線規制、セットバックなどの住宅を建てる条件、地目や区域は何になっているか、測量は正確に行われているか等は、全て自分で調べなければなりません。やはら、掘り出し物であっても、土地に関しては個人間の取引は素人が手を出すものではないようです。

 

 

土地探しの注意点

 

　どんな土地でも良いわけではありません。もちろん市街化調整区域では、家を建てられません。

　さらに、建ぺい率や容積率、北側斜線、隣地境界線の状況、土地が接している道路幅なども正確に把握していなければ、希望通りの家を建てるための土地を取得することはできません。ガスや水道の引込み工費費用も別途かかります。

　そして、地盤に十分な強さがなければ、不同沈下等が起きてしまい、どんなに良い条件でも何の意味もありません。こうした点を見逃すと、土地を取得したあとに思わぬ出費がかさんでしまいます。

　さらに、どんな環境の中にある土地であるかを確認しないと、家を建てた後に不便な思いや、日照不足、騒音などに悩まされることにもなります。そうならないように、事前の確認を怠らないようにして下さい。

 

①天気の良い日ばかりではなく、風雨の強い日にも行ってみましょう。水はけや風の流れなどで、晴れた日とはまったく違った印象になることもあります。造成地については、特に水はけの善し悪しを注意しましょう。

 

②土地の形に注意しましょう。幅員が4ｍ以上の広さで接道していないと、建築が不可となります。まった、都市計画道路の予定に入っていて家の前が2ｍ削られる予定になっているというケースもあります。

　一般的に、南側が道路に面している土地に人気がありますが、北側斜線を十分に確保できないと希望どおりの大きさや間取りの家には実現できません。

 

③自治体が行う開発計画の有無も調べましょう。業者は当然そういう情報を取得していますが、個人で土地探しをすると、悪質な地主にだまされることのありますので十分注意して下さい。

　また、以前は、どのような土地であったのかを確認しましょう。例えば、水田だった土地では土地改良に相当の費用がかかります。

　さらに、役所で「防災マップ」を確認してください。液状化になりやすい土地、地震の震度、水害に遭いやすい地域などよく分かります。

 

④交通網の整備を確認しましょう。駅までバスはあるものの本数が少なければ車と駐車スペースを確保しないといけませんので、土地の大きさにも影響が出ます。

　また周辺施設のについても確認しましょう。最寄りの駅からどのくらい離れているかだけでなく、周りにはスーパーやコンビニ、病院などがあるかないかで、暮らし易さが大きく変わります。

 

⑤電波障害になるようなところがあります。高層ビルの側であるにも拘らず、共同アンテナを設置していないため、家を建てた後テレビ等の電波に影響が出ることがあります。そうなると光回線などでしかテレビが見られなくなります。

 

「市街化区域」と「市街化調整区域」

市街化区域とは、都市計画法に基づき指定され、既に市街地になっている区域や公共施設の整備等を行い、積極的に市街地をつくっていく区域です。

　これに対し、市街化調整区域は、市街化区域と対をなすもので、市街化を抑制すべき区域です。開発行為や都市施設の整備は原則として抑制されるため、新たに建築物を建てたり、増築したりが出来ない地域です。

 

＜日本住宅新聞H22.4.25号記事抜粋＞

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 最近のユーザーは何を重点に住宅設備機器を選んでいるか　「デザイン」と工務店のすすめ」で

 

最近、木造軸組工法で建てる注文住宅の世帯主の年齢層が35歳未満から35歳～40歳未満の層に高まってきているようです。

　これは、リクルートの調査でわかったもので別図のとおり、07年までは30歳～35歳未満が28.6％と多かったが、08年には26.5％、09年には25.6％に減少、それに対して35歳～40歳未満が07年26.9％、08年に27.6％、09年30.1％と増えてきています。

 

　 一方、世帯主の年収を見ますと400～600万円未満が最も多く31.7％、次いで600～800万円未満が28.5％となっており、合わせると過半数を占めています。

世帯主の年齢層が上がり、平均年収も下がってきている傾向があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＜世帯年収＞

 

「何を中心に選んだか」　住宅設備の決め手

 

　次に前述の注文建築の世帯主は、住宅設備機器や建材を選ぶときに何を中心に選んだのかを見てみましょう。

キッチン

キッチンの決め手になった理由で最も多いのは「デザイン性」（全体の21.9％）。

2位は「素材が気に入った」（17.1%)

3位は「工務店・建築家がすすめたから」（11.9％）

4位「色が気に入った」

5位「家事がし易く見えた」（8.2%)

6位「掃除がし易そう」（4.1％）

7位「予算内でおさまった」（3.6％）

8位「収納性が優れている」（3.4％）

9位「値引きが大きかった」（3.1％）

10位「高級感があった」(2.1%)

11位「会社の知名度が高かった」（2.1%)

 

　設備機器を決めるに当たって殆どのの人がメーカーショールームを活用しているが、キッチンとバスについては特にこだわりが強く、建築主自ら決めているところが多い。そのこだわりのトップは「デザイン性」にあることです。

 

バスルーム

　バスルームの選択で決め手にしているのは「デザイン性」がトップ(23.6%)、

次いで「工務店の若しくは建築家がすすめた」（20.1％）

「業者が気に入った」（9.1％）

「掃除がし易そう」（8.3％）

「高級感があった」（4.3％）

と続いている。

 

　住宅内では唯一、裸になる部屋は「浴室」であるだけに、主婦である建築主のこだわりは特に強く、その内容は「デザイン性」と「素材」にこだわっているものの、その割には、選択の決め手に「工務店や建築家がすすめたから」がキッチンに比較して、その割合から2倍になっていることが不思議です。それだけ工務店や建築家の意見が強かったということでしょうか。

 

トイレ

　トイレの決め手にしたポイントの1位は「工務店や建築家がすすめたから」（20.4％）

「デザイン性」（18.4％）

「掃除し易さ」（17.9％）

と続いています。

ここでも専門家の意見が強く反映されています。

 

洗面化粧台

　決め手になった第1位は「デザイン性」（31.8％）

「工務店・建築家のすすめ」（21.8％）

「素材が気に入った」（6.5％）

「予算内でおさまった」（6.2％）と続いています。

 

給湯機器

　決め手となった理由の1位は「工務店・建築家のすすめ」（57.1％）、

2位は、「メーカーが信頼できた」（7.5％）、

「予算内でおさまった」（6.5％）となっています。

ここでもプロの存在が買われていますので適切なアドバイスが大切になってきます。

 

窓

　内装材や外装材については、本来、自ら選びたいところですが、施工と価格の関係で「工務店や建築家のすすめ」が決め手となっています。特に窓についてみますと、決め手となった理由第1位は「工務店・建築家がすすめたから」（32.8％）と高く、

「デザイン性」（13.2％）、

「価格が安い」（10.9％）となっています。

 

　エコポイントの対象になった「窓」だけに、今年は「窓」指定が増えてくると思われます。「施工」と「価格」と「デザイン」「性能」のバランスをどうとるか。プロのアドバイスは欠かせません。

 

 

 

＜日本住宅新聞H22.4.25号掲載記事抜粋＞

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